地块示意图

土地基本情况

　　7月28日上午，海甸二东路南侧海甸溪北岸中段的五块国有建设用地使用权竞拍在海口市国土资源局一楼土地交易市场大厅举行。参加本次拍卖的房企共有5家，挂牌起始价为6340元/平方米。经过激烈角逐，最终由浙江国都控股有限公司以14440元/平米拍得，折合楼面价5685.039元/平方米。在场业内人士对此价格纷纷咋舌，称此地块堪称海口本年度地王。

　　此宗地块海口市海甸二东路南侧海甸溪北岸中段是自“两个暂停”之后规模最大的一次国有土地出让，总面积将近12万平方米。根据其地理区位优势，出让规划条件及整个海甸岛的周边环境情况分析，此地块属规划结构中的“一轴”，是集居住商业和绿化景观为一体的复合型发展轴线；预测未来该地块应该以开发高层的物业形态为主。据周边土地出让情况与海口市未来的房地产前景来看，该宗地块最终成交的溢价率可能会超出50%-120%。从开发总体市场情况看，未来该地块开发完成时间须达两到三年时间。而海甸岛目前土地的供应有限两年后可待开发的面积将更为稀缺，加上国际旅游岛的不断建设，物以稀为贵将会提升其市场价值，开发商的利润空间相当可观。因为规划条件和其特殊的区位，未来开发住宅项目和商业项目应合理规划布局，完善园林的规划设计，避免住宅项目在繁华的商业中心缺少自然环境的舒适感。

　　据监测数据显示，目前海甸岛在售楼盘九个，最低售价都在10000元/平方米以上，全岛公寓均价约13000元/平方米、别墅均价25000元/平方米，区域住宅定位为中高档次海景社区。政府对房地产调控新规之后，整个房地产市场成交明显下降，部分开发商已陆续出现降价现象，但海甸岛的所有在售项目并没有出现任何的降价迹象，依然以均价过万坚守阵地。分析表明，预计未来海南房地产市场主要走两种极端营销模式，其一是拥有海南独特稀缺自然资源的高端路线，满足国际旅游岛带来的高端客户需求；其二是低端普通住宅项目解决海南岛内居民的刚性需求。因此，目前高端路线项目价格不会有明显的变动，未来还有一定的上涨空间，低端住宅项目价格将有很大的浮动来赢取岛内刚性需求客户的购买。预计未来三年内该地块住宅项目售价与目前高端市场价格没有太大的波动，估计均价12000-15000元/平方米。